Combien pouvez-vous emprunter ?
Estimez votre capacité d'emprunt et le prix du bien que vous pouvez financer, selon les règles appliquées par les banques en 2026 : 35 % d'endettement au plus, sur 25 ans au maximum.
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La capacité d'emprunt est le capital qu'une banque peut vous prêter compte tenu de vos revenus et de vos charges. Depuis 2022, les règles du Haut Conseil de stabilité financière s'imposent aux banques : vos remboursements de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée est limitée à 25 ans. Le taux, l'assurance et la durée déterminent ensuite le montant empruntable.
- Les banques limitent l'ensemble de vos remboursements de crédit, assurance comprise, à 35 % de vos revenus nets avant impôt. Les loyers sont comptés pour 70 % de leur montant.
- La mensualité disponible, après vos crédits en cours, détermine le capital empruntable selon la durée, le taux et l'assurance.
- Ajouté à votre apport, ce capital finance le prix du bien, les frais de notaire et les frais de garantie du prêt.
- 1Analyse de votre budgetRevenus, charges, épargne et apport : ce que les banques regarderont.
- 2Montage du plan de financementDurée, apport, prêts aidés éventuels, assurance : les leviers à étudier.
- 3Préparation du dossierPièces justificatives et présentation du projet aux établissements.
- 4Suivi jusqu'à l'offreComparaison des offres reçues et vérification avant signature.
| Règles du HCSF | Taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise ; durée de 25 ans au plus (27 ans pour un logement neuf avec différé) ; règles confirmées le 15 septembre 2026. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs prêts. |
| Taux proposés par défaut | Moyennes du marché en septembre 2026, hors assurance : 3,40 % sur 15 ans, 3,53 % sur 20 ans, 3,63 % sur 25 ans (baromètre consolidé de courtiers nationaux), interpolées pour les durées intermédiaires ; taux à 15 ans retenu pour les durées plus courtes |
| Frais d'achat estimés | Frais de notaire : 8 % du prix dans l'ancien (7,5 % pour un primo-accédant, exonéré de la hausse des droits de mutation), 2,5 % dans le neuf · Frais de garantie : 1 % du capital emprunté |
| Taux d'usure | Taux maximal du TAEG au 4e trimestre 2026 : 4,09 % (moins de 10 ans), 4,68 % (10 à moins de 20 ans), 5,40 % (20 ans et plus) |
| TAEG estimé | Taux annuel incluant les intérêts, l'assurance et les frais de garantie, hors frais de dossier et de courtage |
Hypothèses simplifiées : mensualités constantes, sans différé ni prêt à taux zéro ou prêt Action Logement ; frais de notaire et de garantie forfaitaires (le taux des droits de mutation dépend du département). Les banques apprécient aussi la stabilité des revenus, le reste à vivre et la tenue des comptes. Taux et taux d'usure à jour au 1er octobre 2026, à actualiser chaque trimestre.
Simulation illustrative, qui ne constitue ni une offre de prêt ni un engagement de financement. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Pour un crédit immobilier, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours après réception de l'offre de prêt, et l'achat peut être conditionné à l'obtention du prêt.